адвокаты города Москвы
Каталог статей
| Главная » Статьи » Мои статьи |
как купить и продать квартиру правильно
Как купить и продать квартиру правильно и не пожалеть об этом? Покупка и продажа квартиры-"палка о двух концах", поэтому можно говорить об общих нюансах данной темы.
Покупка квартиры- одно из самых радостных событий жизни россиянина. Эта радость может быть омрачена как незнанием закона, так и происками злодеев или невнимательными партнерами по сделке.
Тема многогранна, поэтому и изложение будет несколько схематичным и касаться следующих моментов, которые можно отнести к правовым и одновременно "бытовым" (жизненным моментам) и при наличии их правового регулирования мы дадим ссылки на нормативные правовые акты в конце данной статьи.
Правовые вопросы и "жизненные" вопросы сделки купли-продажи:
1).Не обращайтесь к сомнительным посредникам, в том числе, непроверенным риелторским фирмам.
Агенства недвижимости работают не по лицензиям, но они с февраля 2002 г. подпадают под Систему сертификацию брокерских услуг на рынке недвижимости, утвержденную Госстандартом РФ (проверка по тел. (095) 165-65-45, сайт www.rgr.ru).
Все риелторы состоят в Российской гильдии риелторов (РГР). . Некоторые лица используют логотип "РГР", поэтому и в этом отношении нужно быть бдительным.
Перечень риелторов можно найти на сайте РГР. Уже "придуман" аппарат, называемый телефоном, по которому можно позвонить в Гильдию и получить сведения о Вашем "визави"-предполагаемом риелторе.
Граждане могут полагаться только на собственный опыт и респектабельность риелторских фирм: срок работы, рекомендации знакомых, внешний облик конторы, наличие уголка потребителя с книгой жалоб и предложений (стоит ее полистать), наличие сертификатов, дипломов, свидетельств об образовании сотрудников. Настоящий "профи" не только очарует, но и покажет свою деловитость: разъяснит законодательство, осмотрит квартиру, определит ее предварительную продажную цену и т.д.
Не стесняйтесь задавать вопросы риэлтору.
Например:
* сколько лет занимается данной деятельностью (чем больше, тем лучше);
* сколько сделок сейчас ведет? когда была последняя?
* сколько времени занимает поиск квартиры: из разговора можно "уловить" профессионализм собеседника;
* узнайте, какое образование у риэлтора, какие имеются сертификаты, когда было повышение квалификации;
* есть ли отзывы по работе.
Услуги риэлторов подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей" (1).
Заключая с агенством договор об оказании посреднических услуг, следует помнить,что неуплата агенству гонорара за их услуги и действуя за "их спиной" в смычке с покупателем жилья с целью снизить издержки на риэлтора можно нарваться на судебный спор, а также на возможность уголовного преследования риэлторов, если они предъявляли требования об уплате при отсутствии договора (вымогательство)-из судебной практики адвоката Е.М.Котлецова по делам, рассмотренным Кунцевским районным судом г. Москвы (2).
"Черные" риэлторы известны всем, они отметились черными преступлениями и в Московской области (по сообщениям СМИ известен пос. Бродоколмак, куда "устраивали" из г. Челябинска собственников жилья; в 2005 г. на почве захвата собственности был ряд убийств в Ленинском районе г. Челябинска) (3).
По сообщению Интернета (10.02.2013 г.) в суде Металлургического района г. Челябинска было рассмотрено уголовное дело по аналогичным фактам захвата жилья и "переселением" алкоголиков в сельскую местность в 2008 г. Преступления вменяют матери и дочери-руководителям ООО, занимавшихся оказанием риэлторских услуг на рынке жилья.
Автор статьи участвовал в рассмотрении данного дела с выездом в г.Челябинск.
"Чужой" кусок сладок, а в тюрьму хочется не всегда, поэтому ушлые людишки переключились на цивилизованный "отъем жилья" согласно рецепта Остапа Бендера.
В последние годы распространилась практика заключения договора купли-продажи жилья вместо договора залога.
За мизерные суммы выданных фактически по договорам займа денежных средств люди лишаются квартир в г. Челябинске, г. Магнитогорске и других крупных городах.
Суды не идут "навстречу" обманутым собственникам, подтверждая законность договоров купли-продажи своими решениями по искам.
Прошедшие митинги недовольных своих плодов не принесли.
Вместе с тем, суды и в других регионах решают вопрос одинаково с судами Челябинской области.
Но: Имеется Определение Верховного Суда РФ (4) о ничтожности договора купли-продажи при одинаковых обстоятельствах ее совершения ( как описано выше) ввиду притворности подобной сделки.
Позиции юристов также неоднозначны: есть мнение, что данные сделки имеют мошеннический характер (5), другие полагают, что граждане действуют в пределах своей воли согласно принципа свободы договора (6).
Появилась новая напасть на деньги граждан. "Риелторы" обманным путем присваивают деньги по схеме: получают деньги от клиента до совершения сделки, а затем невинным голосом сообщают, что "деньги случайно потрачены, но их Вам вернут обязательно...". Поэтому при заключения договора с риелтором необходимо составление дополнительного авансового соглашения о передаче денег (на рынке аванс в размерах до 80 тысяч рублей).
2). Проверяйте подлинность правоустанавливающих документов на квартиру и личность продавца (покупателя).
Основные советы:
-в связи с принятием ФЗ от 24.07.2007 г. № 221 (в редакции от 28.07.2012 г.) "О государственном кадастре недвижимости" для сделок на первичном рынке жилья необходимо получение техплана, а затем и кадастрового паспорта вместо техпаспорта, ранее выдававшегося БТИ. Техплан и техпаспорт можно заказать через многофункциональный центр, через сайт Росреестра или в обычном порядке. Кадастровые паспорта на вновь вводимые объекты оформляются по факту ввода жилого дома в эксплуатацию.
Поэтому кадастровые паспорта необходимы только для "нового" жилья, для вторичного достаточно свидетельств о праве собственности.
(Заказ кадастрового паспорта через Интернет:
-зайти на сайт https://rosreestr.ru;- выбрать раздел "Электронные услуги", затем вкладку "Подать запрос о предоставлении сведений ГКН";- заполнить форму "Новая форма запроса сведений ГКН". Кадастровый паспорт можно получить в виде электронного документа и в виде традиционного бумажного носителя в территориальных отделах Кадастровой палаты).
-проверьте не только документы на квартиру, но и личные документы, вплоть до военного билета и удостоверения водителя (будете спать спокойнее);
-попросите у продавца (покупателя) справки из наркологического и психдиспансера, не боясь обидеть его, т.к. при возможном споре о признании договора недействительным ввиду недееспособности вы будете иметь доказательства своей правоты (кстати, региональные областные клинические специализированные психоневрологические больницы (в г.Челябинске по адресу: № 1-улица Кузнецова, д. 12 А-) в своих объявлениях предлагают производство таких обследований перед производством сделок-тел. 2-697-327); сделка может быть оспорена на основании ст. 177 ГК РФ как сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Зачастую установление в суде старческого маразма и других отклонений, если гражданин ранее наблюдался в психдиспансере, влечет признание судом таких сделок недействительными (7).
Судебные иски в таких случаях возникают в большинстве случаев по инициативе наследников и после смерти собственников квартир, заключивших договоры купли-продажи, дарения или оформивших завещания на посторонних для них людей.
Естественно, покойных не допросишь. Но по делу необходимо собрать доказательства наличия психоневрологических заболеваний и поэтому необходим досудебный опрос всех родственников, соседей умерших, сбор необходимых медицинских и иных (в том числе эпистолярного толка) документов, иллюстрирующих психоневрологическое и общесоматическое состояние здоровья лиц, тем или иным образом произведших действия по отчуждению имущества. По делам приходится опрашивать и нотариусов, удостоверивших договоры, а также врачей-психиатров, давших судебно-психиатрические заключения по определениям суда.
По делам, как видите, нельзя обойтись без производства судебно-психиатрических экспертиз. За производство экспертиз вносится плата экспертному учреждению, которую можно будет переложить далее на счет "проигравшей стороны" (судебные расходы).
В Челябинской области данные экспертизы проводит, в основном, Челябинская областная клиническая специализированная психоневрологическая больница № 1.
О нотариусах и экспертах: эти "прикосновенные лица", конечно, не в восторге, что их приглашают в суд; но, т.к. нотариусы исполняли свои обязанности при удостоверении договоров, а врачи дали заключения под "страхом" уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, то адвокату удается убедить их исполнить свой гражданский долг до конца и прийти в суд для дачи показаний (но данным свидетелям направляются и повестки суда).
В судебной практике адвокатов случались дела с прямо противоположным результатом, но с наличием почти одинаковых исходных условий: престарелая женщина и вошедшие в доверие мужчины и женщины, успешный "поход" с собственницей в нотариат для закрепления права собственности и затем долгая борьба за наследство.
Почти во всех случаях престарелые граждане имеют один и тот же диагноз: Дисциркулярная энцефалопатия 2 степени (ДЭП 1-2-3 степени), смешанный гинез органического расстройства личности, психоорганический синдром (ДЭП отличается степенями и чем больше степень, тем больше психоорганическое поражение личности).
Так вот: при одном и том же диагнозе в одном случае завещание было признано недействительным (Центральный район г. Челябинска), а во втором случае (Советский район г. Челябинска) при продаже квартиры судебные психиатры не могли дать однозначного ответа о наличии психического заболевания ввиду невозможности устранения противоречий в показаниях свидетелей и квартира осталась в руках "пришлого наследника".
-выясните как часто продавалась данная квартира, как характеризуется продавец соседями;
-проверьте: не зарегистрировано ли право собственности на основании судебного акта, т.к. вполне возможно этот акт будет вскоре отменен (изменен), а также основания и порядок наследования квартиры на случай выявления возможных претендентов на жилье;
-проверьте соблюден ли порядок приватизации жилого помещения, нет ли среди зарегистрированных, но не принимавших участие в приватизации несовершеннолетних, лиц в исправительных учреждениях, следственных изоляторах и в СИЗО, проходящих службу в Вооруженных Силах России.
Не забудьте о том, что, если лицо и отказалось от приватизации, оно сохраняет право пользования жилым помещением (8). Поэтому позаботьтесь, чтобы данный гражданин также снялся с регистрационного учета.
-проверьте не находится ли кто-либо из зарегистрированных лиц на военной срочной службе, а также на офицерских должностях, не отбывает ли кто уголовное наказание или находится под следствием;
-попросите у Вашего "визави" справку из УК о регистрации всех лиц и о задолженности по коммунальным платежам; отдельно - по пользованию электрической энергией, домашнему телефону и Интернету;
-особенно осторожно отнеситесь к купле квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними лицами. Но также проверьте всю "цепочку" ранних договоров, при которых могли быть ущемлены права детей.
Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ (9) смягчена норма об отчуждении жилища при согласии органа опеки и попечительства только при условии, что дети находятся под опекой и попечительством либо остались без родительского попечения, если при этом затрагиваются их права и интересы (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Поэтому не всегда отказ органа опеки и попечительства означает нарушение прав ребенка (10).
Неплохо в связи с изложенным внимательно прочитать свежайшее Постановление Конституционного Суда РФ на эту тему (11).
Поэтому лучше перестраховаться и заручиться согласием органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи квартиры.
В регионе действует административный регламент по даче данных разрешений органом опеки и попечительства (12).
В Тракторозаводском районе г. Челябинска Управление соцзащиты населения (Управление социального развития) находится по адресу: улица Артиллерийская, д. 109 , т. 775-53-35. (Адреса и телефон других районных Управлений социального развития см. по сноске (13).
Решением Верховного Суда РФ от 15.12.2008 г. № ГКПИ08-2069 отменена соответствующая норма о предоставлении при регистрации договоров согласия органов опеки и попечительства по всем исключительно случаям проживания в квартирах несовершеннолетних (14); как сказано выше, согласие необходимо только в установленном законом случаях.
-избегайте предварительных договоров купли-продажи в новостройках, т.к. данные договоры не регистрируются и проверить судьбу квартиры невозможно (15);
Но: старайтесь составлять предварительные договоры купли-продажи квартиры вторичного рынка жилья , т.к. вы можете в дальнейшем в судебном порядке обязать продавца совершить сделку на тех же условиях, которые содержал предварительный договор. Включайте в условие предварительного договора условие о задатке (статья 429,статьи 380-381 ГК РФ) (16);
-правильно составляйте договоры пожизненного содержания с иждивением, т.к. при неясном описании условий оказания услуг личного характера рентополучателю и их недоказанности, эти договоры легко расторгнуть в судебном порядке;
-бойтесь и договоров дарения, прикрывающих, зачастую договоры купли-продажи, т.к. при его оспаривании вы можете потерять свои "кровные";
-помните, что супруги имеют право продать квартиру друг другу только при условиях: -если брачным договором или соглашением о разделе имущества установлен режим раздельный собственности на имущество супругов; -если квартира приобретена до вступления в брак или получена по наследству или договору дарения;
-при купле квартиры внимательно изучите техническое состояние квартиры и самого здания, узнайте не проводилась ли незаконная перепланировка, т.к. в последующем Вы будете ответственным за ее проведение и не сможете, по желанию. продать свое купленное жилье;
-проверяйте подлинность доверенности от контрагента (продавца или покупателя), не оформляйте доверенность с правом продажи на малознакомых людей;
-не полагайтесь только на договоренности на словах;
-указывайте полную стоимость квартиры; если Вы продаете жилье с рассрочкой или рассрочкой платежа, оформляйте нотариально удостоверенный договор;
Реальную стоимость квартиры можете узнать сравнительным анализом объявлений из газет "Из рук в руки", "Тумба" и других; на сайте Avito.ru; попробуйте узнать на сайтах агенств или по телефонам (например, подобную услугу рекламирует агенство "Челнедвижимость" (телефон 7-507-073);
-расчет производите только в рублях и через безналичную оплату (перевод денег со счета покупателя на счет продавца) или с использованием банковской ячейки. Не полагайтесь на "честное слово" покупателя об оплате квартиры позднее,так как при обмане в суде Вы ничего не докажете, т.к.сделку купли-продажи нельзя признать ничтожной из-за отсутствия доказательств оплаты товара (17). В лучшем случае можно будет бороться только в пределах иска о расторжении или изменении договора. После в суде можно долго говорить о мнимой или притворной сделке- сама по себе неуплата не есть основание для признания сделки ничтожной (дело о продаже недвижимости в г. Сочи) (18).
-требуйте снятие с регистрационного учета продавца до подписания договора. Если же бывшие жильцы фактически выселились, но но не снялись с регистрационного учета, то придется "идти" с исковым заявлением в суд и ставить требование о выселении. Если адрес ваших "продавцов" неизвестен, то в суде можно заявить ходатайство о назначении в качестве представителя ответчиков адвоката по назначению в порядке ст. 50 ГПК РФ. Ну, а в иске укажите прежний адрес пребывания ответчиков.
Считаем, что в исковом заявлении нужно выдвигать требование о выселении, а не снятии с регистрационного учета, так как данных оснований ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержит.
Поэтому следует не согласиться с мнением некоторых юристов, считающих иначе (19), хотя суды иногда подходят к этому вопросу по-разному.
(подробнее-см. образец искового заявления о выселении из квартиры-в разделе "Каталог статей " сайта).
-при продаже квартиры будьте деловитее: смените сантехнику, поставьте евроокна, стационарный телефон, сделайте хотя бы косметический ремонт для привлечения возможных покупателей.
3) Грамотно составляйте договор купли-продажи квартиры.
Статья 421 ГК РФ предполагает свободу договора, то есть свободу воли и в определении его условий. Но: договор должен соответствовать закону и иным правовым актам (статья 422 ГК РФ), а также содержать все существенные условия данного вида договора. Данные условия прописаны в законе ( установление цены товара-статья 424 ГК РФ) или регулируются "обычаями делового оборота". В частности, для сделок с недвижимостью обязательными условиями договора будут цена, характеристики объекта и т.д.
(подробнее-см. текст образца договора купли-продажи квартиры- в разделе "Каталог статей" сайта).
Правовое регулирование купли-продажи содержится в параграфах 1 "Общие положения купли-продажи" и 7 "Продажа недвижимости" главы 30 ГК РФ.
Основные моменты регулирования:
-договор продажи заключается в письменной форме, несоблюдение письменной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ);
-право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в государственном органе- в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии регионов страны (Росреестре)-ст. 551 ГК РФ;
-договор продажи обязан содержать условие о цене недвижимости под страхом признания договора недействительным (ст. 555 ГК РФ);
-обязательна передача имущества по передаточному акту или иному документу (ст. 556 ГК РФ); при отсутствии претензий к квартире необходимо отразить это в договоре, оговорив, почему квартира передается без передаточного акта;
-предмет продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ);
-существенным условием договора продажи жилого помещения является возможное обременение помещения правом проживания в нем лиц, ранее пользовавшихся этим помещением (ст. 558 ГК РФ).
Договор продажи жилого помещения в этом случае также подлежит государственной регистрации.
Но: в связи с изменением норм ГК РФ (20) это правило не будет подлежать применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 г., также вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью
4) Сделки купли-продажи жилья осуществляются на основании Федерального закона от 21.07.1997 г. " 122-ФЗ (далее ФЗ № 122-ФЗ) " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Приказом Министерства юстиции РФ утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации, названы и основные документы, необходимые для регистрации договора и прав на недвижимость (21).
Согласно законодательства требуются документы:
1. заявление о государственной регистрации;
2. документ об уплате госпошлины;
3. личные документы или доверенность на представителя;
4. правоустанавливающие документы;
5.нотариально заверенное согласие супруга на куплю-продажу квартиры;
(следует помнить, что без данного условия сделка может быть признана недействительной только по иску другого супруга (22).
6. нотариально заверенное заявление о продаже доли квартиры;
7.разрешение органов опеки и попечительства (сделки при регистрации в квартире несовершеннолетних);
8. договор купли-продажи и передаточного акта.
На стадии становления регистрационной службы требовалась уйма документов :справка о регистрации, справка о задолженности, копия лицевого счета, технический паспорт и другие.
Государственная регистрация происходит теперь во всех регионах страны в МФЦ или офисах"Мои документы",которых множество в столице..
5) Если Вы будете осторожным, то никогда не столкнетесь с юридическим понятием "добросовестный или недобросовестный приобретатель".
Беда в том, что согласно Закона от добросовестного приобретателя Вы свое имущество обратно получить не сможете, если не будет соблюден ряд условий (статья 302 ГК РФ).
Подробное изложение проблемы: Постановление Конституционного Суда РФ, в котором впервые в судебной практике России проанализировано правовое положение ряда граждан (Мариничевой О.М. и других), которые последовательно продавали друг другу обремененную квартиру (23).
Статьей 31.1 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено право граждан на разовую компенсацию за счет государства в размере не более одного миллиона рублей при невозможности истребования помещения от добросовестного приобретателя, но для этого надо пройти суд и не получать взыскания по исполнительному документу более года.
6) Купить квартиру можно по договору ипотеки (залога)- но это уже отдельная тема статьи.
7) И совсем незнакома читателю схема купли жилья по договору лизинга- приобретение арендованной квартиры. Данный способ закон не запрещает (24).
Внимания требует возможность заключения покупателем договора титульного страхования риска утраты собственности на приобретаемое недвижимое имущество.
Особого внимания граждан требуют также темы раздела общей совместной собственности на квартиру, выдела доли, выплате денежной компенсации при незначительности доли; а также продажи доли квартиры и ее купли другими сособственниками с использованием преимущественного права (подробнее- см. текст статей- в разделе "Каталог статей" сайта).
Близки по теме вопросы дарения и мены жилого помещения, поэтому автор в отдельных статьях в разделе "Каталог статей" сайта поместил образцы договоров дарения и мены жилого помещения, образец искового заявления о выселения бывших собственников жилого помещения.
Источники:
(1) Обзор Судебной практики Верховного Суда РФ по защите прав потребителей,
утвержденный Президиумом ВС РФ 01.02.2012 г.;
(2) Вестник Адвокатской палаты, 2008 г., март, с. 59;
(3) "Российская газета", № 125, 14.06.2006 г.;
(4) Бюллетень Верховного Суда РФ, 2011 г., № 8, с. 1;
(5) Вестник Адвокатской палаты, 2011 г., июнь, с. 72;
(6) Вестник Адвокатской палаты, 2011 г., сентябрь, с. 75
(7) Статья "Продажа квартиры в нездравом уме",Журнал "Домашний адвокат", № 3, 2003 г., стр. 15;
(8) Статья 19 ФЗ от 29.12.20004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"
см. также ответ на вопрос № 3 "Вопросы применения жилищного законодательства" в Обзоре Верховного Суда РФ за 1 квартал 2008 г. и статью в журнале "Домашний адвокат", 2008 г., № 15 стр. 3;
(9) "Российская газета", 31.12.2004 г.;
(10) Бюллетень Верховного Суда РФ, № 2, 1998 г., стр. 5, № 9, 1998 г., стр. 23, № 4, 2000 г., стр. 19;
(11) Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. № 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК РФ";
(12) Постановление Правительства Челябинской области от 22.08.2012 г. № 465-П;
(13) Адреса районных Управлений социального развития г. Челябинска:
-Центральный р.- ул. Советская, 36; т. 263-53-75;
-Калининский р.- ул. Шенкурская, 7Б; т. 790-14-59;
-Советский р.- ул. Цвиллинга, 63; т. 260-00-02;
Металлургический р. ул. Дегтярева, 49; т. 720-47-92;
Курчатовский р.- ул. Краснознаменная, 21; т. 790-56-06;
Ленинский р.- ул. Гагарина, 42 А; т. 256-07-04;
(14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233, утвердившем Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения;
(15) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2010 г.;
(16) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2011 г.;
(17) Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.07.2013 г.№ 18-КГ13-55;
(18) Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 16.06.2013 г. № 18-КГ13-55;
(19) Ответ на вопрос юриста ЗАО "Ва-банкъ", 08.08.2008 г.;
(20) Федеральный закон РФ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ;
(21) Приказ МЮ РФ от 01.07.2002 г. № 184 (ред. 19.01.2005 г. № 4);
(22) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2011 г.;
(23) Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П;
(24) Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.11.2013 г. № 48-КГ13-5.
| |
| Просмотров: 2298 | Комментарии: 9 | Рейтинг: 5.0/1 |
| Всего комментариев: 3 | ||||
| ||||
Пятница, 19-Апреля-24, 04.52
Приветствую Вас Гость
Приветствую Вас Гость
Форма входа |
|---|
Поиск |
|---|
Наш опрос |
|---|
мы в интернете |
|---|
Статистика |
|---|
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |
Advokats of Moscow © 2024 | Создать бесплатный сайт с uCoz
MOSCOW